前回の続きです。
条件は以下のとおりです。
売主：A
買主：B
対象不動産：甲土地
設定銀行：東京中央銀行
１０００万円の不動産の売買で、自己資金が２００万あるため、
残額について融資を受ける仮定とします。
本当はいわゆる諸経費と言われるものがかかってきますが
ここでは単純化するため不動産の購入価格だけにします。
東京中央銀行としては、タダでお金を貸すわけにはいきませんので
甲土地を担保に取ります。
この、甲土地に担保を設定することを抵当権を設定すると言います。
東京中央銀行は、８００万円を融資し、Bさんは甲土地に
８００万円の抵当権を設定することになります。
抵当権を設定するためには、名義がBさん名義になっている必要があります。
Aさんの名義のままでは抵当権は設定できません。
そこで、甲土地の名義をAさんからBさんに変更する必要があります。
繰り返しますが、登記は本人申請が原則です。
理屈から言うとAさんBさんが本人申請して抵当権の設定を
本人申請すれば今回の不動産取引については終了！と思い
たいところですが、そうはいきません。
不動産登記は様式が決まっていてその通りに申請しなければなりません。
軽微な不備であれば修正も効きますが、重大なミスがある場合には
申請を取下げなければなりません。
売買による、登記名義の変更の申請が取下げられますと
抵当権設定登記ができません。
東京中央銀行としては、お金は出したのに担保を取れていない
という最悪な状態に陥ります。
この状態を避けるためには、売買による名義変更が確実になされ、
抵当権設定登記も確実になされる必要があります。
その確実性を担保するために、登記の専門家である司法書士が
売主・買主・銀行の間に入って責任をもって登記を
申請し、円滑な不動産売買の手助けをします。
今回申請する登記は、
①所有権移転登記
②抵当権設定登記
ですが、条件によっては他に申請する登記がどんどん増えます。
Aさんの抵当権が残っていて、登記簿上の住所が現在の住所と異なれば、
①所有権登記名義人住所変更登記
②抵当権抹消登記
③所有権移転登記
④抵当権設定登記
漢字ばっかりで、すでに難解になってきたかもしれません。
ちなみに共有者が複数いて、その複数人が一度に名義を変える場合には、
「共有者全員持分全部移転登記」をすることになります。
ここまで来ると何かの暗号みたいですね。
親戚同士の不動産の贈与や相続登記については本人申請でも
問題は少ないのかもしれませんが、不動産の実態を伴った、
適切な所有権の移転と言う意味では、司法書士が関与すべきです。
登記に関しては名義がちゃんと変われば結果が一緒なので
誰がしても同じだと思われがちですが、専門家が関与する
一番の利点は、売買・贈与等の契約が実態に即した適切な状態で
なされているかのチェックが入ることです。
名義が変わるのは、契約の適正性の結果でしかないのです。